賣房子賺到錢，政府為什麼要課稅？
很多人會問：
「房子是我的，賣掉賺到的錢，為什麼還要繳稅？」
其實道理很簡單。
如果你買股票賺錢要繳稅、開公司賺錢要繳稅，那麼買房子賺到價差，本質上也是一種所得。
因此政府自2016年開始實施房地合一稅制度，希望讓房屋交易所得合理課稅，同時降低短期炒房行為。
簡單來說：
賺多少課多少，而不是只看房屋公告現值。
一、房地合一稅怎麼算？
最簡單的公式：
房地合一稅所得＝成交價－取得成本－相關費用
其中：
- 成交價＝房屋實際出售價格
- 取得成本＝當初買房價格
- 相關費用＝仲介費、代書費、裝潢費、改良支出等
剩下的金額，就是課稅所得。
案例一：一般買賣
小明於2020年買房：
- 購入價：1,000萬元
- 裝潢費：50萬元
- 仲介費及其他費用：20萬元
2026年出售：
- 售價：1,500萬元
計算：
1,500萬－1,000萬－50萬－20萬
＝430萬元
因此課稅所得為430萬元。
二、持有越久，稅率越低
政府鼓勵長期持有，因此設計不同持有期間稅率。
個人房地合一稅稅率
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2年內 | 45% |
| 超過2年至5年 | 35% |
| 超過5年至10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
案例二：兩年內出售
阿華：
- 買房1000萬
- 賣房1200萬
- 獲利200萬
持有期間：
1年半
應納稅額：
200萬 × 45%
＝90萬元
案例三：持有超過10年
王先生：
- 獲利200萬元
- 持有12年
應納稅額：
200萬 × 15%
＝30萬元
同樣賺200萬：
短期交易繳90萬
長期持有只繳30萬
差距高達60萬元。
三、自住房屋有400萬元免稅額
這是許多屋主最容易忽略的優惠。
依所得稅法第4條之5規定：
符合自住條件者：
房地交易所得400萬元以內免稅
超過400萬元部分：
稅率僅10%。
四、自住免稅額必須符合哪些條件？
必須同時符合以下三項：
1. 設戶籍並實際居住滿6年
本人、配偶或未成年子女：
- 設戶籍
- 實際居住
且連續滿6年。
2. 六年內不得出租或營業使用
例如：
❌ 出租給房客
❌ 公司登記
❌ 工作室
❌ 商業用途
都不符合資格。
3. 六年內未使用過此優惠
政府規定：
每六年只能使用一次。
五、自住免稅案例
陳太太：
- 2018年購入
- 2024年出售
符合：
✅ 設籍
✅ 自住
✅ 無出租
✅ 六年內未使用過優惠
出售獲利：
500萬元
計算：
400萬元免稅
剩餘100萬元
100萬 × 10%
＝10萬元
若不符合自住資格：
500萬 × 20%
＝100萬元
差距達90萬元。
六、父母設戶籍可以嗎？
很多人誤解這項規定。
例如：
房屋所有權人是小美。
戶籍卻設在媽媽名下。
即使媽媽住了10年，
仍不符合自住優惠。
法律規定：
必須是
- 本人
- 配偶
- 未成年子女
設籍居住。
父母、祖父母、成年子女均不適用。
七、六年的起算點怎麼算？
很多人以為：
買房當天就開始計算。
其實不正確。
正確規定是：
從設籍並實際居住當天開始計算
案例
房屋2020年買入。
2022年才設籍入住。
那麼：
2028年才符合六年條件。
不是2026年。
八、繼承房屋如何計算？
若房屋為繼承取得：
不是以被繼承人當初買價計算。
而是以：
- 房屋評定現值
- 公告土地現值
作為成本基礎。
案例
父親留下房屋：
繼承時價值：
800萬元
兒子出售：
1200萬元
費用：
50萬元
所得：
1200萬－800萬－50萬
＝350萬元
課稅所得為350萬元。
九、賠錢賣房怎麼辦？
若房屋出售虧損：
政府允許：
三年內扣抵未來房地交易所得
案例
2026年虧損：
100萬元
2028年獲利：
300萬元
計算：
300萬－100萬
＝200萬元
只需就200萬元課稅。
十、賣房多久內要申報？
許多人誤以為：
隔年五月報稅即可。
其實不是。
依所得稅法第14條之5：
所有權移轉登記後30天內申報
非常重要。
過戶完成後30天內就必須申報。
不是等隔年五月。
十一、忘記申報會怎樣？
如果未依規定申報：
國稅局可依法：
- 核定成交價格
- 核定成本
- 補徵稅額
- 加計利息
- 處以罰鍰
最終可能比自行申報多繳數十萬元。
十二、國稅局怎麼知道你賣多少錢？
有些人會想：
「少報一點成交價，是不是可以少繳稅？」
答案是不行。
目前國稅局可透過：
- 實價登錄
- 銀行貸款資料
- 匯款紀錄
- 地政資料
- 金流資料
交叉比對。
如果成交價明顯偏低：
且沒有合理理由，
國稅局有權直接依市場行情核定。
案例
實際成交：
2,000萬元
申報：
1,700萬元
附近成交：
1,980萬～2,050萬元
國稅局最後仍可能認定：
成交價為2,000萬元。
並補稅加罰。
十三、找不到買房資料怎麼辦？
很多長輩持有房屋數十年：
- 契約書遺失
- 收據找不到
- 匯款紀錄消失
這時國稅局會先查詢相關資料。
若查不到：
則依：
- 原始房屋評定現值
- 公告土地現值
再依消費者物價指數調整。
核定成本。
實務風險
往往核定成本低於實際買價。
導致課稅所得增加。
稅金也變高。
十四、裝潢費沒有收據怎麼辦？
許多人會說：
- 裝潢100萬
- 整修50萬
- 增建80萬
但沒有保留：
- 發票
- 收據
- 匯款證明
- 合約書
國稅局就不認列。
依所得稅法第14條之6：
若無法提出證明：
費用按成交價3%計算
最高30萬元。
案例
成交價：
2,000萬元
理論費用：
2,000萬 × 3%
＝60萬元
但法律上限30萬元
最後僅認列30萬元。
原本花100萬元裝潢：
因無證明
只認列30萬元
差額70萬元無法扣除。
若適用20%稅率：
多繳14萬元稅金。
十五、換屋族可以退稅
出售自住房屋後：
兩年內重購自住房屋
可申請：
- 退還部分稅額
- 扣抵應納稅額
俗稱：
「重購退稅」。
十六、重購後五年內不能亂賣
若重購後：
- 出租
- 營業使用
- 再出售
且發生在五年內
原本退還的稅額：
國稅局將追回。
十七、汐止房產通提醒：這些文件一定要保存
建議建立房屋稅務資料夾：
✅ 買賣契約書
✅ 完稅證明
✅ 仲介服務費收據
✅ 代書費收據
✅ 裝潢工程合約
✅ 裝潢發票
✅ 匯款紀錄
✅ 修繕收據
✅ 土地增值稅單據
✅ 房貸文件
這些資料未來都可能替您節省數十萬甚至上百萬元稅金。
十八、重點整理
房地合一稅其實不複雜。
記住以下五個重點：
① 持有越久稅率越低
② 自住符合條件可享400萬元免稅
③ 過戶後30天內必須申報
④ 成本與裝潢資料一定要保存
⑤ 換屋族可利用重購退稅優惠
結語｜賣房前先算稅，才能真正算出獲利
很多屋主以為：
賣價減買價就是獲利。
其實真正決定你能拿回多少錢的，
還包括：
- 房地合一稅
- 土地增值稅
- 仲介費
- 代書費
- 銀行相關費用
因此在出售房屋前，建議先進行完整稅務試算。
如果您想了解汐止、南港、內湖地區房屋出售後可能產生多少房地合一稅，歡迎洽詢《汐止房產通》。
我們可協助您：
✅ 房地合一稅試算
✅ 自住優惠資格檢查
✅ 重購退稅規劃
✅ 房屋行情分析
✅ 賣屋流程與稅費說明
讓您在出售房屋前先了解稅負成本，做出最有利的決策。
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- 營業員：(94)登字057760號
- 營業員：(106)登字312852號
- 經紀人：高明雄（99）桃市經字第001129號
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